В 2008 году в Европе начался финансовый кризис. Проблемы в экономике сказались на состоянии местных рынков недвижимости: сократился объём инвестиций, цены на недвижимость упали на 20–40 %. Чтобы стимулировать приток капитала из-за рубежа, некоторые страны Южной Европы запустили программы «золотых виз»: Греция, Испания, Кипр и Португалия стали выдавать виды на жительство иностранным инвесторам в обмен на инвестиции в экономику своей страны. Мальта, где такая программа работала с 1988 года, сделала условия для инвесторов более гибкими. Хотя программы получения ВНЖ предлагают инвестиции в разные типы активов: недвижимость, бизнес, гособлигации, банковские депозиты или фонды, дома и квартиры остаются самым популярным объектом вложений капитала.
Запуск программ принёс результаты: возможностью получить ВНЖ за инвестиции воспользовались тысячи иностранцев, проинвестировав в рынки недвижимости стран Южной Европы миллиарды евро. Интерес покупателей из-за рубежа, вкупе с другими факторами, поддержал рост цен за квадратный метр.
Самая популярная программа в Южной Европе — «золотая виза» Португалии: с момента её запуска до конца мая 2018 португальский ВНЖ получили почти 6,3 тыс. иностранцев, инвестировав в португальскую экономику 3,8 млрд евро.
«Золотая виза» — свобода за деньги
Программы «золотых виз» позволяют получить статус резидента любому иностранцу старше 18 лет. По сравнению с другими способами получения ВНЖ (на основании брака, работы, учёбы или с целью воссоединения семьи) это относительно несложная и быстрая процедура: власти не предъявляют к заявителям требований по знанию языка или истории страны, а рассмотрение документов длится от пары недель до нескольких месяцев.
Все программы стран Южной Европы в качестве одной из опций предлагают инвестиции в недвижимость. В Испании минимальная стоимость объекта должна составить 500 тыс. евро, в Португалии — 350 тыс. (если он построен больше 30 лет назад или находится в районе городской регенерации). На Мальте требуется инвестировать и в облигации, и в недвижимость одновременно: 250 тыс. евро — в ценные бумаги и 50 или 60 тыс. евро в зависимости от локации — в аренду объекта на пять лет (или покупку — тогда сумма увеличивается до 270 или 320 тыс.). Кипр предлагают выдачу ВНЖ в обмен на недвижимость стоимостью от 300 тыс. евро, при этом инвестор должен положить 30 тыс. на депозит в местном банке. Самую недорогую программу предлагает Греция: греческий ВНЖ можно получить, купив объект по цене от 250 тыс. евро.
В рамках таких программ инвесторы получают ряд важных преимуществ:
- возможность путешествовать без виз по странам Шенгенской зоны;
- они могут жить в родной стране или там, где получили ВНЖ: южно-европейские страны, выдающие «золотые визы», предъявляют символические требования к срокам пребывания на своей территории или не предъявляют вообще;
- если инвестор проводит в стране, выдавшей ВНЖ, меньше полугода, то его налоговое резидентство остаётся прежним;
- ВНЖ получает вся семья инвестора: супруги, дети, в некоторых странах — родители обоих супругов;
- выданные ВНЖ фактически являются бессрочными: их можно продлевать неограниченное количество раз;
- купленные объекты можно сдавать в аренду: благодаря популярности этого региона у туристов такая недвижимость, по оценкам экспертов международного брокера недвижимости Tranio, может приносить инвестору 5–7 % годовых.
Если инвестор действительно проживает в стране, выдавшей ВНЖ, то спустя определённый срок может подать заявление на получение гражданства. Кипр предлагает и более простой вариант: кипрский паспорт можно получить за несколько месяцев, купив недвижимость стоимостью от 2 млн евро.
Злоупотребление свободой
С другой стороны, программы инвестиционных ВНЖ могут стать лазейкой для тех, кто пытается укрыться от налогов. Как говорится в докладе Организации стран экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), поскольку программы инвестиционного ВНЖ не контролируют вопрос налогового резидентства, это приводит к нарушениям в отчётности в рамках единого стандарта обмена информацией (Common Reporting Standard, CRS), по которому страны ЕС должны отправлять данные о банковских счетах нерезидентов местным налоговым органам.
В докладе ОЭСР рассматривается два примера возможных нарушений. В первом резидент страны А может приобрести недвижимость в стране Б за 500 тыс. евро, получить ВНЖ и возможность сменить налоговое резидентство, не оплачивая налоги на доходы, получаемые за её пределами. Затем он откроет счёт в банке страны В. Хотя при открытии счёта в документах нужно указывать все страны резидентства для целей налогообложения, он укажет только страну Б. В результате банк страны В не выявит связи лица со страной А и не будет обмениваться с ней финансовой информацией. Во втором случае инвестор может получить инвестиционный ВНЖ и при открытии счёта в местном банке предоставить счета за коммунальные услуги для объекта, купленного в рамках программы «золотой визы». Банк решит, что инвестор является налоговым резидентом этой страны и не будет обмениваться информацией о счёте со страной, налоговым резидентом которой он является на самом деле.
По мнению экспертов ОЭСР, наиболее высокий риск нарушений принципов соглашения об обмене финансовой информации представляют программы, которые не предъявляют строгих требований к физическому присутствию инвестора в стране. Это справедливо для всех программ стран Южной Европы и рассматривается инвесторами как их преимущество: Греция, Испания и Мальта вообще никак не ограничивают пребывание инвестора на своей территории, Кипр нужно посещать раз в два года, а в Португалии требуется провести всего одну неделю в первый год и по две недели — в следующие два года. Ещё один фактор риска — отказ от участия в CRS, однако все страны Южной Европы, предлагающие программы «золотых виз», участвуют в обмене.
Чтобы предотвратить случаи подобных нарушений, ОЭСР настаивает на более тщательной проверке документов, подтверждающих физическое присутствие инвестора в той или иной стране, просит инструктировать заявителей о том, что необходимо указывать все юрисдикции налогового резидентства при открытии счёта в зарубежном банке. Пока эти предложения существуют в абстрактной форме, но есть вероятность, что в будущем программы по выдаче «золотых виз» будут ужесточены, чтобы соответствовать требованиям ОЭСР: так Кипр уже объявил об ограничении выдачи паспортов за инвестиции до 700 в год после обвинений в том, что среди получивших кипрское гражданство есть те, кого обвиняют в коррупции на родине.
Все статьи этого автора
